财经频道 !一个验师的十年:验过的涨到了五千万,曾被人拿钢管

财经频道 2020-02-15184未知admin

  采写/胡琪琛

  编辑/刘汨

  2019年底,验师这个职业以一种“容易挨揍”的形象,出现在人们的视野。新城璟棠小区内,一名验师被三名黑衣男子,血流不止。据报道,这是一个月内第四个被打的验师。

  验师的职责是为客户检验屋质量,事件发生时,这个职业似乎天生站在了商的。

  觉得这样的看法有些片面,尽管他自己也曾被人拿着钢管堵在过屋里。在当了十多年验师,的客户里有买下千万的富商明星,也有为一套毛坯努力攒下的工薪族。

  擅长找出子大大小小的问题,可能是墙壁上一条不起眼的裂缝,也可能是会酿成大祸的电隐患。他不希望别人只把验师当成一个“挑刺儿”的,因为无论是谁,都希望买到一间安全舒适的子。

  成为验师

  我能干上这行,想起来有些天注定的感觉。

  那是06年,我还在一所院校读建筑工程专业。一堂课结束,班主任拿着一份进来,有篇报道,介绍了验师这个新兴职业,专门负责查验屋质量。我一下来了兴趣,觉得这职业真牛。

  按我们的专业,大部分同学毕业都会去施工单位,或是当工程监理。2007年,班里只有我一个人报名参加了验师的培训。

  培训有理论课和实践课。理论课三天,讲整个行业的发展、验师的定义、操作流程以及职业操守等等。最后的考试,死记硬背也就过了。真正的学习是在实践之中,只有进入了那些大大小小的,才会看到各种意想不到的门道。

  我的第一堂实践课是在东四环的一个大型里,一套200的办公室,那也是我第一次看见。这间办公室之前已验过一次,这次是来复验商的整改情况。我跟在三位验师后面,主要是打打下手,用仪器测测屋垂直度、平整度。

  2006年之后,随着市场的火热,中国的验行业也在飞速发展。我入职不到一年,就验了400多套。

  那时候年轻,天天都在外面跑,当时地铁线不多,我每天早早出门,提着大工具箱,倒三四趟公交车赶到某个小区。

  工作流程大体一样,穿好鞋套进门,给业主服务流程与所需时间,接着依次对室内门窗、水电、暖通、等事项的观感与使用功能进行检测,最后测量屋的净使用。

  但屋的建筑需要计算公摊部分和墙体厚度,这个我们就没有办法测。我们也验不了空气质量,地暖,更不能对屋的结构性问题做性检测。

  一次验至少两三个小时,中间不能休息,更像个体力活儿。我曾经和四位同事一起验过一栋10万/平方米、400平方米的。从上午10点半到下午3点,验了整整4个半小时。

  与别的验师不同,我每验一套子都会写验日志,记录遇到的屋问题和沟通技巧。我验过各种修、毛坯、和,查出来最多的是墙砖空鼓、墙面裂缝和洗菜盆漏水之类的问题。你随便说个的,我就能说出它大概的、价格和质量。

  我印象最深的一套,是2010年左右,在西三环验的一套400。站在那套子的窗前,满眼都是玉渊潭公园和电视塔的漂亮景色。

  当时,是那位业主的顾问让他买下那套的。顾问是个老头,说这栋的风水、各方面都好,还“找专业验师验一下”。现在这个的价格从2000万翻倍涨到了5000万左右。我一直很感叹那个老头的精明与眼光。

  为明星验

  验师打交道最多的就是业主,地域、性别和职业不同,每个人对待子的方式态度也不一样。

  比如,南方人比北方细。我们验后出具的报告上通常有上百条问题,南方人会揪着每个问题问我们“这个怎么回事”,直到把所有疑惑全弄清楚了才;北方人一看报告上密密麻麻都是字,没什么耐心细读,“赶紧整改吧”,他会把验报告直接给商,豪爽地说:“我看那玩意干啥,我也不懂。”

  女士也会比男士更加心细。像我们验,每发现一个问题就会贴上一个红色纸条做标示。我遇到过一个女业主,验时一直跟在我身后,我贴一个条子,她就拍一张照;我贴了几百个条,她也拍了几百张照片。

  人和人能达到半个验师的水平,他们对屋质量和生活水平是讲究。我们判断地面有没有空谷,一般是用敲地面听声音,墙面实、声音闷,墙面空、声音脆。我有次遇到一个业主也会这招儿,而且每块砖他都敲,发现问题也做标记,最后跟我说:“来,你验了哪些问题,我们汇总一下!”

  煤老板也是很讲究的一群人,他们讲究是因为有钱。有钱就有更多的生活经验,他们大部分人已经住过,对于子哪些地方存在问题非常,在验过程中也会对这些地方格外注意。

  越有钱的人,意识越强。我遇到过一个旗下有好几家的大老板,带着自家的律师去三环内的某个小区收。那位律师随身携带所有的屋合同,一项一项地对照合约看现场。

  我们还有人验过明星的子,名字不能说,因为都签了保密协议。现场见不到本人,都是经纪人或者助理去。有一次,我们拿到一个项目的业主名单一看,的名字全认识,还有一两个那种最的女明星,那套子每20万,在某个。

  国标

  验师最重要的武器就是“标准”,就像律师要背会所有的法律条文,我们要背各种建筑类规范标准。

  标准一般分为国家标准、地方标准、企业标准。一些行标、企标会比国家标准更严格。比如,国家标准允许毛坯墙面的垂直度误差4毫米,而一些大的企业会要求墙面垂直的误差仅限于3毫米。

  我们最常用的标准为两个国家标准《建筑装饰工程质量验收规》(GB 50210-2018)以及《设计规范》(GB50096-2011)。这两个标准对抹灰、外墙防水、门窗、幕墙等工程都有规范。

  这里面的字眼儿、数字可能对一般人来说很难懂,却和子的入住体验直接相关。

  按照国家标准,窗户起码有三道密封,但验时总会发现少了一道密封,所以有时候我们坐在家里、开着暖气,还是觉得屋里凉飕飕的。

  再比如,窗户和墙体之间需要打一圈耐候胶进行填充。我们验时,常有耐候胶被漏打的情况。最后业主坐在家里,看窗户漏着水,却不知道为什么。

  还有些隐患直接和安全相关。一般家里卫生间会有个叫“等电位”的装置,一头把电线固定在金属出水口上,另一头连接盒子里的接线端子,这样业主在洗澡用水时,如果遇到电流通过出水口的情况,电线就会第一时间将电流引到别处,避免触电事故的发生。

  我们验总是发现,“等电位”虽然有,但接线端子的线却没有连接。你常会读到一些业主在洗澡时被电死、或者打雷时在洗手间被电死的新闻,原因就在这里。

  有次验,我查验地暖分水器,碰到了分水管,突然感觉手麻麻的,像是被电了一下。

  我立马取出电笔在周围测试,果然,地暖周边有大量的强电。我推测,固定螺丝打在了墙内预埋的电线上,从而造成了漏电。最后,物业和施工方尴尬地承认了这个问题,当场进行了整改。

  我们去验,遇到最多的情况就是一家人特地选个周末,打扮得漂漂亮亮,开开心心去收,结果一看到子,心情骤降,“这子就这样啊?”

  这种心理落差,主要还是因为实物与买看的差距太大了。一个样板造价如果是每五千块,实际屋可能每只有两千块。

  很多的墙体,做得很漂亮,但你根本不会发现,在墙角下有一行小小的字,“可能与实际不符”。修配套的家具也有猫腻,屋合同上会明确电器的使用标准为“高端抽烟机方太或同等次品牌”,但就是这个“或”,有太多的不确定性,商给自己留了很多余地。

  属于我们查验范围内的质量问题,无论大小,我们都会一条不落地全部告知业主。不在我们业务范围内的问题,我们会尽力给业主以。比如有时候会提醒他们买什么家具会更合适,洗衣机的大小和型。

  我们去验的时候,总能看见各种业主的情景,激烈的时候,几十业主拉着举着牌子站在马边,商直接把小区的入口封死了,找了很多戴着头盔的保安守在那,双方就这么对峙着。

  我还帮一位业主上庭做过证。那业主通过中介,买了套一千万的二手,刚付了五十多万的和定金。他从另一个中介那得知,主卖是因为在过程中,发现子存在很多质量问题。我们验后也,屋顶面已经龟裂,阳台还有电插座在渗水,质量确实不好。

  后期他和东、中介打官司,我上庭帮他,在的调解下,最终双方庭外和解。

  钢管的

  我在验的时候,也过被的情况。但我们的不是商,而是施工单位的人。

  其实有些商是很欢迎验师的。早点发现屋问题、早点解决,对他们也有好处。而且问题整改是施工单位花钱,商不用花钱。

  对于质量把控较差的施工单位来说,验师提的问题越多,他要花在整改上的钱就越多。验师跟他们的利益直接相关,自然会被。

  2008年,我和四个同事一起去一个小区验。一进间,看见客厅站着两个小年轻,我们起初没在意,照常打开工具箱准备验。还是团队里的一个老先发现了不对劲儿,说他们怎么手上拿着钢管啊,咱们好像摊上事儿了!

  老之前当过兵,临危不惧地把手表取下来,袖子一挽,准备硬干一场。那小年轻一看这架势,再数了数我们有五个人,有些怂了,赶紧打了个电话叫人。很快,又有四五个人进了。

  这一行人想带着我们去地下室,我当时心里已经做好了挨顿打的准备。还好到了一楼,我们趁机,跑了出来,但工具箱都被他们抢走了,后才找了回来。

  这都是十多年前的事情了。那时候圈鱼龙混杂,有些企业“黑白通吃”。而且正是的交高峰期,财经频道工期很紧,质量也难。你跟施工单位题,他就会觉得是在找事。

  最近几年,这种事已经很少发生了。在验过程中,可能刚看我们进去,好几个人、提着几个大箱子,觉得来势汹汹的,商没什么好脸色。但经过沟通,商就会意识到,验师有可能会成为他们和业主之间的桥梁。

  比如业主看见子失望了,脸色一沉,眼看就要大吵一架。我们就会出面做些疏导,“要不我们先验?最后再看看到底有哪些问题?”

  或者有时屋墙壁出现裂缝,业主都会觉得这是很大的问题,立刻与商起争执。但如果裂痕只在表层,不是结构性的,其实问题并不是很大。商这么解释,业主可能不信,通过我们讲出来,可信度就比较高。

  更重要的是,我们不光会将屋质量问题百分百告知业主,同时,也会提供整改。我们会清楚哪些问题是一定要改的,哪些问题修改,哪些问题其实没有太大影响。

  这时候,商也会明白,验师的工作不只是“挑刺”。

  红包

  从2010年开始,陆续有商主动找我们验。

  最开始是因为客户投诉太多,有个商在中心地段的项目,前四期都有现象,甚至闹到了有业主去的地步。于是,第五期商找我们提前验。

  最早,我们只抽验几个,商觉得效果好,就把整个都给我们检。后来,财经频道

  发现有些验出来的“死病”已经无法整改,商干脆让我们在屋的主体结构刚建完就介入。

  这样看来,我们像了干了一些屋监理的活儿,他们也是以第三方的身份,负责屋建设期间的监督和把控。但就我的观察,有些监理的工作并不称职,施工单位的每笔付款都要经过监理签字,两方绑在一起,“收红包”的情况也就出现了。

  我们作为验师,也有遇到施工单位塞红包的情况,但有几种方法可以规避。

  比如,我们允许商“钓鱼执法”。可以自己找工程人员用红包试我们的验师,试出一次有人收红包,我们会进行赔偿,后期的合作也没有了。另外,我们也会把“钓鱼执法”的事告诉员工,财经频道一经发现,立即。

  曾经有个施工单位的人找我们领导,一到办公室,直接把2万块钱、几条中华烟摆在桌上,让少挑点问题。领导说:“你要再这样,我会查得更细致!” 还有一次,我们有位验师到了项目现场,刚拿出记录本写问题,施工单位的负责人就往那个本子里塞钱。验师推回去,对方又塞过来,验师生气了,直接给商的工程部打了电话。

  有些施工单位把塞红包当成常态,特别不理解地问我们,这么严格的查质量问题,不就是因为我们没给你上礼吗?听到这种问题,我总会觉得哭笑不得。

  有人可能会质疑,我们同时给商和业主验,能做到一碗水端平么?

  这事其实并不矛盾。帮商验时,他们要的是最大化找问题。比如说一间有100条问题,我们一定要全部都验出来。这100条问题不用出去,商内部知道后就会立刻进行整改。

  商整改率基本上能达到80%。严格来说,你要是尊重我们验师,我提出100条问题,你应该都整改完,不过实际还是会存在有些问题没法整改的情况。比如厕所的门做小了,以至于业主只能买小尺寸的洗衣机。这时候,商就会提前准备好和业主解释沟通,遗留问题不会特别严重。

  前几天我们刚验了一套,那个子我们之前帮商验过,再去帮业主验时,我们还是有什么就说什么,照样验出了很多问题。

  后来商高层跟我们说,“你们做第三方也太客观了吧,原先你们都查过,现在业主请你们验,你们还全提出来了?”

  我说,我们就是这样,你可以对比我们给业主的验报告和之前给你的报告,如果里面有一个问题是我们之前没提出来的,可以罚我们。

  认可

  对我们这个行业来讲,目前最大的问题,还是需要更多制度上的认可。

  从2014至2016,根据需要,取消了多项职业资格许可和认定事项。验师因全国从业在册人数不足,相应的证书也被取消。

  由此,我们的验报告没有法律依据,涉及法律的时候,只能作为参考。

  我在为业主出庭时,问我,是不是在几时为某某在某处验过子,验出了哪些哪些问题,我统统如实回答,结果对方律师就一句话,验师的验报告不具有法律效应。

  但我仍旧相信这一行会越来越好。因为在未来十年,的关键词就是“质量”。

  市有大量的小区已经进入衰退期,原先因质量问题埋下来的隐雷,早晚要在某个时间段爆发。墙砖脱落、产生裂缝、外墙外立面脱落,各种问题会不断出现。今年我已经看到好几条外立面脱落砸车的新闻了,在未来,这种事会越来越多。

  另外,随着市场供需关系的改变,商卖没那么强势了。以前,还没就日光,现在是子卖不出去,业主在挑商。挑的是什么?就是质量。

  而且,未来子会由期转为现。到时候,也不需要,业主直接进现考察,什么问题都不住。

  前几天我刚听说,山东一所院校开设了检测专业,学的就是验。在未来,这个行业肯定会有更大的空间和作用。

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